קרן ההשקעות בנדל"ן אמריקאי אלטו (ALTO 2) השלימה גיוס של 122 מיליון דולר, כלומר 22% יותר מהיעד המקורי שנקבע לגיוס, ועוד סכום של 13 מיליון דולר כהשקעה ישירה בנכסים שהקרן רכשה.

אלטו 2 היא הקרן השנייה שמנוהלת בידי החברה שבשליטת מודי כידון ויניב מלמוד. הקרן גייסה 60 מיליון דולר ממשקיעים מוסדיים, כמו בית ההשקעות אלטשולר שחם, שיהיה משקיע עוגן, איילון קופות הגמל של אי.בי.אי, קופות הגמל של פסגות, קרן הפנסיה גלעד וקופות הגמל של מנורה. הקרן גם גייסה 75 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים.

אלטו 2 השקיעה עד כה 224 מיליון דולר ב-12 נכסים, כשההון העצמי שהושקע על ידי הקרן מסכום זה מסתכם ב-49 מיליון דולר, כלומר 22% מעלות ההשקעה. הקרן מתכננת להשקיע 675 מיליון דולר על בסיס הון הקרן (135 מיליון דולר), הונם של שותפיה המקומיים של אלטו, וכן הלוואות בנקאיות שיממנו בממוצע 65% משווי הנכסים שיירכשו. הקרן תרכוש 20 נכסים קמעוניים, שעלותם הממוצעת היא 30 מיליון דולר, ועל כן הם קטנים מדי עבור משקיעים מוסדיים גדולים, אך גדולים מדי עבור משקיעים פרטיים ומשקיעים מוסדיים קטנים.

הקרן השלימה באחרונה שלוש רכישות חדשות של נכסים מניבים ביוטה, קליפורניה ודרום קרוליינה בשטח כולל של 23,600 מ"ר ובשווי כולל של 45.6 מיליון דולר. הקרן רכשה את מרכז הקניות American Fork, שמושכר בתפוסה של 95%, בפרבר של סולט לייק סיטי ביוטה תמורת 18.9 מיליון דולר בשטח של 13,600 מ"ר. באזור הזה שיעור האבטלהנמוך ביחס לממוצע האמריקאי, והתשואה של הנכס לפני מינוף מגיעה ל-8.65% ול-14% אחריו. הקרן תממן את הרכישה בהלוואה מבנק אוף אמריקה לטווח של 10 שנים בריבית שנתית של 4.45%, כך שתשואת הנכס מספקת מרווח של 4.2 נקודות אחוז ביחס לעלות המימון. זאת כאשר בחמש השנים הראשונות תשלם קרן בלבד.

הנכס השני שאלטו 2 רכשה הוא Pomerado (בניין משרדים רפואיים בעיר Poway, שהיא פרבר אמיד של סן דייגו) תמורת 13.8 מיליון דולר. הנכס, ששטחו הוא 4,500 מ"ר, מושכר בתפוסה נמוכה של 60% בשל יחס נמוך בין השטחים המושכרים בבניין למקומות החניה הצמודים לו. דמי השכירות שמניב הבניין משקפים תשואה של 5% לפני מינוף על עלות הרכישה. ואולם, בכוונת אלטו 2 להשקיע בבניין 1.2 מיליון דולר. הקרן הגיעה להסכמות עם שני שוכרים איכותיים, שכל אחד מהם ישכור 15% מהשטחים בכפוף להגדלת מקומות החניה הצמודים למבנה. הצטרפות שוכרים חדשים תוריד את עול המסים העירוניים הגבוהים של קליפורניה מצווארה של אלטו 2, ותעביר אותו לשוכרים.

הנכס השלישי שרכשה אלטו 2 הוא שטח של 60 דונם בעיר Greemville בדרום קרוליינה, שמיועד לבניית מרכז קניות.

אלטו 2 תבנה את הנכס עבור רשת הסופרמרקטים Lowes Food בעלות של 13 מיליון דולר (כולל הקרקע), ותשכיר לה 85% ממנו ל-15 שנה בשכר דירה של 750 אלף דולר, כך שבצירוף השטחים שיושכרו לשוכרים קטנים ומגרשים, שהם חלק מהנכסים, ויימכרו – תגיע אלטו לתשואה של 8.5% לפני המינוף.

קרן אלטו, שהוקמה לפני 5.5 שנים, ביצעה עד כה 26 השקעות של נכסים מניבים בשטח כולל של 336 אלף מ"ר בעלות של 575 מיליון דולר. הקרן מימשה 11 נכסים, שהניבו תשואה שנתית נטו ממוצעת של 34%.

פורסם בדה מרקר על ידי יורם גביזון ב 8/9/15