מה חשוב במימון עסקאות נדלן

מה חשוב במימון עסקאות נדלן

מצטרפים לעסקת נדל"ן? כל מה שחשוב לדעת על המימון

מה מסלול המימון העדיף, מה אורך החיים המומלץ להלוואה, ומי הגורמים המעורבים שחשוב להכיר בתהליך? מורה נבוכים לעסקה יותר מוצלחת

פורסם בגלובס (לכתבה)08.07.2015, 12:00 אורי שוסטר

   

מימון עסקת נדלן / קרדיט: שאטרסטוק

מימון עסקת נדלן / קרדיט: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף אקסיום גלובל אינווסטמנטס

רקיחת עסקה בתחום הנדל"ן המניב היא משימה מורכבת, ומכאן שיש לתת דגש על כל מרכיביה – לא די ברכישה במחירי הזדמנות על מנת שנוכל לנוח על זרי הדפנה, מאחר שבדרך אל העושר נמצאים פרמטרים מכריעים נוספים. אחד מאותם פרמטרים הוא מימון הנדל"ן. עולם הנדל"ן בכלל וענף הנכסים המניבים בפרט נחשב לאחד הממונפים ביותר הן מבחינת שיעור ההלוואה הבנקאית ביחס להיקף העסקה, והן מבחינה אבסולוטית שכן עסקאות נדל"ן לרוב נחשבות לעסקאות "גדולות" רוויות הון, חלקו אישי וחלקו כאמור, של הבנקים המלווים. מאחר שהנושא המימוני קריטי להצלחת העסקה, על המשקיעים לסוגיהם, כל אחד על פי מאפייניו, לדאוג לתוכנית מימון נכונה הן מבחינת מסלולי ותנאי הריבית, הן מבחינת שיעורי המימון, הן מבחינת התאמת יכולות ההחזר לתקבולים השוטפים מהנכס והן באשר לנקודות יציאה במהלכה.

"לא תמיד כדאי לסחוט את הלימון עד הסוף"

כעיקרון, המינוף מאפשר למשקיע להשתלט על נכס או על חלקו מבלי שיצטרך לשלם מהונו האישי את מלוא הסכום. לדוגמה, נכס נרכש על ידי שני משקיעים במחיר של 100 מיליון שקל בחלקים שווים. השניים קיבלו מימון בשיעור של 60% על הנכס, כך שבפועל כל משקיע תרם מכיסו 20 מיליון שקל.במידה ותקבולי הנכס השוטפים מחזירים את ההלוואה ללא צורך בהשלמות, הרי שבתום תקופת ההלוואה לכל משקיע יהיה נתח של 50% מהנכס למרות שבפועל שילם מהונו רק 20%, ללא קשר לשוויו העתידי.

אך לעיתים יש נטייה לשכוח כי מדובר בחרב פיפיות וכגודל המינוף גודל הסיכון. בניגוד לרוח הרווחת לפיה יש לקחת כמה שיותר מהבנק, רו"ח צחי כהן, סמנכ"ל כספים באקסיום, העוסקת בגיוס הון והשקעות בנדל"ן מניב מסביר כי "לא תמיד כדאי לסחוט את הלימון עד הסוף". לדבריו, "ישנה מעין מוסכמה מוטעית בשוק שכדאי לקחת מהבנק כמה שיותר, בעיני זה לא נכון שכן יש לקחת כמה שניתן לשלם מהכנסות השוטפות של הנכס זאת לאחר שהפחתנו עלויות בגין פחת ותשתיות, תשואות שרוצים לשלם למשקיעים, ושיעור מסוים כרזרבה להוצאות בצ"מ (בלתי צפוי מראש), קרי ה-NOI (הכנסה נטו). כהן ממשיך ומסביר כי אם בתחשיב יוצא שה-NOI נמוך מגובה ההחזר הצפוי לבנק, הרי ששיעור המימון שלקחנו גבוה מדי. בדיוק כפי שיועץ משכנתאות לא ייעץ לנו לקחת משכנתא שההחזר החודשי בגינה גבוה מגובה ההכנסה הפנויה".

אינטרס משותף

כהן מספר כי בסופו של דבר האינטרס של המשקיע ושל הבנק משותף, כך שככל שהעסקה אטרקטיבית לרוכש, כך יאות הבנק לממן אותה."לא נכנסים לנכס סתם כי הוא נראה טוב, אלא כאשר ישנה אפשרות לרכוש אותו מתחת למחיר השוק הניתן להשבחה", אומר כהן. "למשל, נכס בעל זכויות בנייה בלתי מנוצלות, נכס מכינוס נכסים, נכס שהמוכר התחייב למכור אותו תוך תקופה מוקצבת, מאחר שיש פה אילוץ הרי זו לא עסקה בין קונה למוכר מרצון ובכך ניתן לרכוש במחיר הזדמנות".

לדבריו, "חשוב שתצליח לגרום לבנק להבין שנטרלת ככל האפשר את גורמי הסיכון, אם זה על ידי חוזים עם שוכרים חזקים לתקופה ארוכה, אם באמצעות גביית דמי ניהול שיכסו על ההוצאות התפעוליות, ואם על ידי החלפת שוכרים חלשים והבאת שוכרי עוגן. שילוב של מחירי הזדמנות מחד, והשבחה מאידך, יגרום לבנק להבין שמדובר בנכס בטוח ויעריך אותו על פי שיעורי היוון נמוכים, כך ששוויו יהיה גבוה משווי הרכישה בפועל וניתן יהיה למנפו בקלות ובתנאים טובים".

כהן מוסיף ומדגים כי "אם רכשתי נכס ב-100 מיליון שקל, לפי שיעור היוון של 8%, וה-NOI השנתי שלי הוא 8.4 מיליון שקל, ומאחר שהשבחתי את הנכס על ידי שוכרים מהימנים, וחוזי שכירות ארוכי טווח, ההיוון שעל פיו יסתמך הבנק יעמוד על 7% כך ששווי הנכס לצורך ההלוואה יעמוד על 120 מיליון שקל".

– אילו גורמים נוספים מעורבים בבקשת ההלוואה?

"יש לקחת בחשבון עלויות נוספות בנוסף לגובה הרכישה, כגון שיפוץ ושדרוג, כך למשל אם רכשתי נכס ב-60 מיליון שקל, עלי לחשב כמה יעלה לי השיפוץ ולתמחר זאת בנוסף. אם עלויות השיפוץ החזויות הינן 10 מיליון שקל, אז זהו הסכום איתו אני אגש לבנק בעת ניהול המגעים להלוואה יהיה 70 מיליון שקל".

– מהם מסלולי הריבית המומלצים?

"הדגש הוא להקביל את ההכנסות להלוואה. אם למשל הכנסות השכירות בגין הנכס הינן צמודות מדד, הרי שכדאי לקחת הלוואה צמודת מדד ובכך לנטרל את סיכון האינפלציה. ישנם מקרים, לרוב בהלוואות קצרות מועד ובסביבת ריבית נמוכה בהן כדאי לשקול הלוואה בריבית קבועה שנחשבת למסוכנת יותר אך מאחר ומדובר על הלוואה קצרת מועד, אלמנט הזמן הקצר ממזער את הסיכון".

– מהו אורך החיים המומלץ להלוואה?

"העניין אינדיבידואלי ותלוי במצבו של הלווה אך ככלל יש לו אינטרס כי אורך חיי ההלוואה יהיה ארוך ככל הניתן מאחר שכך אין עליו עומס כבד של החזרים. יש הלוואות ארוכות גם לתקופות של 20 שנה, אך לרוב התקופה הממוצעת היא של 12-15 שנים".

 

 

שתף את הפרסום