חישוב תשואה בנדל"ן מסחרי מניב
רווח כפול: כך תחשבו את התשואה בנדל"ן מניב מסחרי
נכסי הנדל"ן המניב תורמים לבעליהם תמורה חודשית קבועה הנושאת תשואה המשפיעה על שיעורי היוון הנכס והערכת שוויו ■ כך תחשבו ותעריכו אותה
06.07.2015, 12:00 מאת אורי שוסטר הופיע בגלובס (לכתבה)
השקעה צמיחה רווח / קרדיט: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף אקסיום גלובל אינווסטמנטס
נכס מניב, להבדיל מנכסי בסיס אחרים, מאפשר לנו "לפגוש" כסף מזומן ולהרוויח יותר מפעם אחת. בפעם הראשונה, בדומה לנכס נדל"ן אחר, הרווח הוא מעליית שווי על פני תקופת הזמן שבין רכישתו לבין מימושו, שכן להבדיל מנכס תפעולי (דוגמת כלי רכב וכמעט כל מוצר אחר שמאבד משוויו עם השנים), דווקא בעסקי הנדל"ן והמניבים, שוויים מתעצם עם השנים, כשהכול כפוף כמובן לתנאי השוק. כך למשל, ניתן לשער כי שוויה הנוכחי של דירה שנרכשה בשנת 2007 הוכפל בעוד שערכו של רכב שנרכש באותה שנה צנח בכ-50% נכון להיום.
כאמור, שלא כמו דירות למגורים שאינן להשקעה, נכסי הנדל"ן המניב, תורמים לבעליהם תמורה חודשית קבועה המגלמת תשואה המשפיעה כמובן על שיעורי היוון הנכס והערכת שוויו. התשואה היא בעצם היחס שבין תזרים התקופתי של הכנסות השכירות בגין הנכס המניב לעומת גובה ההשקעה הכולל ברכישתו.
לחשב את הרווח
חישובי התשואה המתייחסים לסך עלות הנכס מחושבים כעקרון על ידי נוסחה המכפילה את הכנסות השכירות החודשיים ב-12 חודשי השנה ובשיעור תפוסת סך הנכסים מינוס עלויות שוטפות שנוצרו במהלך השנה ומחלקת את התוצאה בגובה עלות הנכס בתוספת עלויות עסקה שונות.
ניקח לדוגמה בניין משרדים שנרכש במחיר של 20 מיליון שקל, בנוסף לסכום הרכישה הרוכש שילם דמי תיווך בגובה של 2% משווי הנכס וכן שכר טרחת עו"ד ואנשי מקצוע נוספים בגובה של 600 אלף שקל. השכירות החודשית כאשר הנכס מאוכלס במלואו עומדת על 150 אלף שקל, אך מאחר שבמהלך השנה התחלפו שוכרים, שיעור התפוסה הממוצע עמד על 90%, כמו כן לבעלים נוספו הוצאות שונות של 50 אלף שקל במהלך השנה, כך שמכלול הנתונים מביא אותנו לתשואה שנתית אפקטיבית של כ-7.5%.
התשואה על ההון העצמי גדלה ביחס ישיר לשיעור המינוף על הנכס. כך למשל, במידה שמימנו 70% מעלויות הרכישה על ידי הלוואה מהבנק נושאת ריבית שנתית ממוצעת בגובה 5%, נפחית את עלויות המימון השנתיים מתגמולי השכירות ונחלק בגובה ההשקעה בהון העצמי, קרי 30% מסך העלויות, 6.3 מיליון שקל, ונגיע לכך שהתשואה השנתית האפקטיבית בגין הנכס עומדת על 13.25%.
שיעורי התשואה שונים כמובן בין נכס לנכס, ומגלמים בין היתר את רמות סיכון ההשקעה ואת תנאי השוק הסובבים ובייחוד את גובה הריבית המוניטרית בשווקים. ככלל, שיעורי התשואה והריביות בשווקים פועלות בקווים מקבילים שכן משקיע נדל"ן יהיה מוכן להסתפק בתשואה נמוכה יותר, כל זאת בתנאי והריבית בשוק נמוכה ובכך לשמור על מרווח חיובי בינה לבין דמי השכירות בגין הנכס.
זאת ועוד – ריבית נמוכה בשווקים מעודדת השקעה ובכך מגדילה ביקושים המקטינים את תשואת הנכסים. אם ננסה להבין זאת מהכיוון הנגדי, הרי ככל שהריבית בשוק גבוהה יותר, כדאיות החיסכון עולה שכן בעבור הפקדה נטולת סיכון נקבל יותר עבור הקרן. מנגד, תמריץ ההשקעה בנכסים מניבים פוחת שכן בשוק בו סביבת הריבית במגמת עלייה שוויו של הנכס הולך ויורד כך שגם האפשרות לריווחי הון פוחתת.
עוד בנושא:
מה שבטוח – יותר נמוך
ככלל, ככל שההשקעה בטוחה יותר שיעור התשואה בגינה נמוך יותר, שכן רמות אי הוודאות הנמוכות מקנות בטחון למשקיע שמצידו מתפשר על התשואה הנמוכה. ישנם נכסים מניבים בעולם, כדוגמת קניונים באזורי ביקוש בערים מרכזיות בארץ ובחו"ל אליהם רשימת המתנה ארוכה של שוכרים ברמות דירוג גבוהות אשר מעוניינים לשכור חנויות במחירים גבוהים. בקניונים שכאלו בהם רמות התפוסה הן מקסימליות השוכרים הם חברות קמעונאיות גדולות ומכובדות, חוזי השכירות הם לטווח ארוך עם מנגנוני העלאת מחיר הדרגתיים וכן שיתוף בהכנסות. הללו יניבו למשקיע בהם תזרימים בטוחים אך התשואה על ההשקעה בגינן תהיה יחסית נמוכה, שכן מחיר הנכס הינו גבוה ביותר. יחד עם זאת, מאחר שמדובר בהשקעה בטוחה יחסית, סביר כי המשקיע יזכה לשיעור מימון גבוה מהבנק המלווה, כך שהתשואה על ההון תהיה אטרקטיבית יותר ככל שגובה הנוסטרו – ההון העצמי, שיעמיד יהיה נמוך יותר.
מצד שני, התשואה בגין מגדל משרדים מיושן, המאוכלס רק בחלקו בשוכרים קטנים יחסית וממוקם בעיר משנית של מדינת עולם שלישי, תהיה גבוהה יותר בגין הסיכון שלקח המשקיע, ואף יותיר מקום רחב יותר להשבחת הנכס, אם על ידי הגדלת שיעורי התפוסה ואם על ידי העלאת דמי השכירות.
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
כאמור, לכל נכס מניב שיעורי תשואה שונים בכפוף למאפייניו הייחודיים. אם ננסה להכליל, ניתן לומר כי התשואות בגין קניונים ונכסים מסחריים נמוכות יותר מהתשואות בגין משרדים ונכסי לוגיסטיקה ותעשיה, וככל שמתקרבים אל עבר מרכז הארץ שיעור התשואה הולך וקטן. כך למשל מנתוני השמאי הממשלתי ומנתונים מדוחות כספיים של חברות ציבוריות בענף עולה כי במחצית הראשונה של שנת 2014 שיעור התשואה השנתי הממוצע לנכסים מסחריים עמד על כ-7.5%-8% בשנה. בעוד שהתשואה בגין משרדים ומבנים לוגיסטיים חצה את רף ה-8% כלפי מעלה. שיעורים אלו מצביעים על מגמה, בדומה למגמות גלובליות, כי השקעה בנכסים מסחריים במרכז ארץ נחשבת לבטוחה ביותר.